ההתחדשות העירונית מהווה אספקט מרכזי בתהליך הפיתוח הקיים ומשמעותי במיוחד במסגרת המודרניזציה של הערים ושיפור איכות החיים של תושביהן. בישראל, נראה כי התהליך הזה הופך לפתרון מועדף יותר ויותר לאתגרים כמו התרחבות מהירה והתקדמות בניית התשתיות העירוניות. הבאנו כאן מספר נקודות מרכזיות המדגישות את היתרונות והחשיבות של תהליך ההתחדשות העירונית בישראל:
- הגדלת כמות הדיור: באמצעות התחדשות עירונית ניתן להגביר את הזמינות של דיור איכותי באזורים צפופים. דירות מרווחות, שטחים ירוקים ושירותים קהילתיים משמשים כמערכת עבור משפחות מודרניות, וזאת על פי דרישות וצרכים נוכחיים.
- שיקום שכונות מוזנחות: ההתחדשות עירונית מסייעת בשיקום אזורים שאיבדו את אטרקטיביותם, משפרת את איכות החיים של תושביהם ומשפרת את ערך הנכסים באזור.
- פיתוח כלכלי: התחדשות עירונית מסייעת בצמיחה כלכלית על ידי יצירת הזדמנויות עבודה והנגישות לשוק הדיור והעסקים.
- העלאת ערכי הנכסים: התחדשות עירונית מקדמת שכונות מבוקשות יותר, מה שמשפיע על עליית ערכם של הנכסים באזור.
- קיימות סביבתית: באמצעות פיתוחים חדשים ושיפוצים, ניתן לשפר את קיימות הערים ולהפחית את השפעתם הסביבתית.
ההתחדשות העירונית היא לא רק פתרון לאתגרים המוניציפאליים והתשתיותיים בישראל, אלא גם מעצימה את החיים העירוניים ויוצרת סביבה מגוונת ותוססת למתגוררים ולעסקים.
מטרת העל של התחדשות עירונית היא לשפר את איכות החיים בשלושה תחומים מרכזיים על ידי השקעה ממוקדת בתחום מסוים. בהתחדשות עירונית, מתבצעות התערבויות באזורים עירוניים חלשים, שנמצאים במצב כלכלי או חברתי דליל.
תהליכים אלו מיועדים לשנות את המצב העתיק, הסמוי והעקום של האזורים הללו. יש להשיג את המטרה על ידי חידוש בניינים, שדרוג תשתיות והקמת אזורי עבודה חדשים. עקרון מרכזי בתהליך הוא שימור על התושבים הקיימים באזור .
שני סוגים להתחדשות עירונית קיימים במדינת ישראל. הראשון הוא "תמ"א 38". במסגרת זו, המבנה נשאר על ידיו אך עובר שדרוגים וחיזוק תשתיות. היזם רשאי להוסיף יחידות דיור כדי להבטיח רווחיות כלכלית במימוש הפרויקט.
אפשרות שניה היא "פינוי בינוי". בה, הדיירים מקבלים חלופות מגורים לתקופת הפרויקט. המבנה נהרס לחלוטין ונבנה מחדש בתקנים חדשים. יתכן כי זו ההתמקדות המועדפת, משום שיש בה השפעה משמעותית על איכותן וארכם של התשתיות במבנה.
ישנם יתרונות משמעותיים בפינוי בינוי. למרות שפרויקטים כאלה אינם נקיים מאינטרסים, בעיקר כלכליים, ישנם היבטים רבים שמשפרים את איכות החיים של התושבים. ראשית, ההתחדשות משפרת את תנאי הדיור של התושבים הקיימים. שנית, התחדשות זו מובילה לצמיחה כלכלית באזור הפרויקט. כתוצאה מכך, נוצרים סביבה עסקית, ריבוי רחב של שירותים ציבוריים ופרסום מסחרי. בנוסף, עליית ערך הדירות משפיעה על השווי של הנכסים הללו.
כמו כן, ניתן לראות "אפקט דומינו" בהתחדשות עירונית. לאחר סיום הפרויקט, נראה שדיירים נוספים באזורים שוכנים משתכנעים להצטרף, לאחר שהם רואים את התמורה. בכך התחדשות עירונית מתפתחת ומשתגעת . המסע אל הדירה בפרויקט התחדשות עירונית עשוי להיות ארוך ומורכב. ישנם מספר צעדים מרכזיים שיכולים לסייע בתפעול נכון ובהצלחה של הפרויקט.
הצעד הראשון הוא מציאת הפרויקט של תמ"א 38. במסגרת זו, הרשויות המקומיות והממשלתיות מפרסמות אזורים מיועדים לתמ"א, או שיזמים מתמקמים במקום שישלים את הפרויקט. לאחר מכן נדרשים להגיש הצעה ולרשות תאשים יהיה צורך להכריז על התאמה בדרך לשלבים הבאים.
הצעד השני הוא הסכמה והתאגדות הדיירים. בשלב זה, חברת היזמים צריכה להציג את הפרויקט שהואושר כדי לקבל את הסכמתם של הדיירים. לאחר שרוב הדיירים מסכימים, הם יפעלו יחדיו לקידום הפרויקט. חשוב להדגיש כי למקבלי ההחלטות אין אחריות להצלחת הפרויקט או לתכנית הכלכלית שלו.
הצעד השלישי הוא בחירת חברת יזמית ומקצוענים. זהו אחד הצעדים המרכזיים ביותר. נציגי הוועד של קידום הפרויקט בוחרים עורך דין המתמחה בליווי פרויקטים כאלה. בנוסף, הם מונים מפקח בנייה שילווה את הדיירים והיזם מתחילת הפרויקט ועד סיומו.
בחירת חברת יזמית היא ההחלטה המכריעה של הפרויקט מתחילתו ועד סופו. ייתכן כי אותו פרויקט יובצע בדרכים שונות לחלוטין בהתאם לחברה היזמית המקבלת אותו. משפיעות עצומות יכולות להיות על איכותו וההתפתחות של הפרויקט בהתאם למי שמבצע אותו.
הצעד הרביעי הוא אישורי הפרויקט. לאחר ביצוע כל הבחירות של אנשי המקצוע והחברה היזמית, יתחתם הסכם עם הדיירים. רק לאחר מכן יהיה ניתן לפנות לרשות המקומית לקבלת האישורים והיתרי הבנייה הדרושים. בנוסף, היזם צריך לוודא שהוא מקבל "זכויות בניה" למען הרווחיות של הפרויקט.
הצעד החמישי הוא עזיבת הדיירים והריסת הבניינים הישנים. לאחר קבלת כל האישורים הכרחיים, יעזרו הדיירים לעזוב את דירותיהם ולקבל חלופות מגורים מהחברה היזמית. העזיבה מאפשרת תחילת העבודה בשטח, אשר תמוך בגודל הפרויקט.
הצעד השישי הוא קבלת הדירה החדשה. לאחר הסיום של הבנייה, הדיירים יקבלו את המפתח לדירה החדשה. כל דייר יקבל את הדירה שהובטחה לו בהסכם, ויהנה משדרוג התשתיות, חיים בסביבה נעימה יותר והעלאת ערך הנכס ששייך לו.
